Hukuk, kavramları tanımlamakla başlar diyerek mülkiyet kavramı ile başlayalım. Mülkiyet bir mal üzerinde en geniş kapsamda hakların tamamını ifade eder, malik eşyanın sahibidir. Mülkiyet hakkı, bireysel mülkiyet ve birlikte mülkiyet olmak üzere ikiye ayrılır. Bireysel mülkiyet, eşya üzerinde bir kişinin mülkiyet hakkı vardır. Birlikte mülkiyet ise eşya üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkı vardır. Birlikte mülkiyet, elbirliği mülkiyeti ve paylı mülkiyetten oluşur. Elbirliği mülkiyeti (diğer bir deyişle iştirak halinde mülkiyet); bir mal üzerinde, birden fazla kişinin aralarında bulunan iştirak halinde ortaklığa istinaden birlikte malik olmalarıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 701. maddesinde elbirliği mülkiyetinin tanımı yapılmıştır. Kanuna göre elbirliği mülkiyeti; kanunda düzenlenen ortaklık gereğince veya sözleşme gereğince oluşmaktadır. Kanunda düzenlenen adi ortaklık elbirliği mülkiyeti şeklindedir. Kanunda düzenlenen sözleşmeler gereğince oluşturulan elbirliği ortaklığında yine birden fazla kişi mallara birlikte malik olmaktadırlar. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları yoktur, her ortağın malın tamamı üzerinde mülkiyet hakkı vardır. Her ortağın mal üzerinde eşit hakkı vardır. Elbirliği mülkiyeti, birden fazla kişinin aralarında yaptığı sözleşme ilişkisinden (adi ortaklık gibi) veya miras ilişkisinden kaynaklanıyordur. Müşterek mülkiyet ise bir malın fiilen bölünmüş olmadığı halde birden fazla kişinin malın bütünü üzerinde payları oranında malik olmasıdır.

Elbirliği mülkiyetinin gözünüzde canlanması için en belirgin özelliği şudur: ortaklar malı dışarıdan üçüncü bir kişiye satamaz, bağışlayamaz, rehin veremez yani ayni hakka dair tasarrufta bulunamaz. Elbirliği mülkiyetinde ortaklar malın tamamına ortak olması nedeniyle kendi hakkı üzerinde tasarruf edemez. Ortağın kendi hakkı üzerinde tasarruf edebilmesi için ortaklığın tasfiye edilmesi gerekir veya paylı mülkiyete çevrilmesi gerekir. İşte bu yazımızda elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilme şeklini ve sürecini anlatacağız.

Elbirliği mülkiyetinde ortaklar, bu ortaklığı paylı mülkiyete çevirmeye karar verdiğinde iki yoldan birini izleyeceklerdir. Tapuda tüm ortaklar hazır olarak elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini talep edecekler ya da ortaklardan biri dava yoluna gidecektir. Örneğin mirasçılar elbirliği mülkiyetini tapuda paylı mülkiyete çevrilmesi için her biri eksiksiz olarak veraset ilamı ile birlikte tapuda hazır olmalıdır. Bir mirasçı sağlık veya başka bir engel nedeniyle tapuda hazır olamaz ise o mirasçı, noter huzurunda elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesine dair muvafakatname vermesi gerekir. Tapu müdürlüğü, hazır olmayan ortağın noter huzurunda verdiği muvafakatnameyi kabul ederek elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirecektir.

Mirasçılar ya da elbirliği mülkiyetinin ortakları farklı yerlerde olup tapuda hazır olamıyorlar ise, tapu müdürlüğü tarafından hazır olamayan ortaklara Tebligat Kanunu hükümleri doğrultusunda tebligat gönderilecektir. Mirasçılar arasında fiil ehliyeti olmayan veya kısıtlı olan varsa bu ortağın kanuni temsilcisine tebligat yapılır. Tebliğ masrafları, talep eden yani elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevrilmesini isteyen ortak tarafından karşılanacaktır. Ortaklara tebliğ yapıldıktan sonra, 30 gün içerisinde ortaklardan itiraz eden olmaz ise; tapuda elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilme işlemi tamamlanacaktır.

Tapu müdürlüğü tarafından tebliğ işlemi tamamlandıktan sonra ortaklar itiraz etmemiş ancak aynı murise ait birbirinden farklı birden fazla veraset ilamı sunulmuş ise, veraset ilamında mirasçılar ile elbirliği mülkiyetinin ortakları eşleşmiyor ise veya tapu sicil kütüğünde hata düzeltilemiyor gibi nedenlerden biri söz konusu olursa, elbirliği mülkiyetini tapu müdürü paylı mülkiyete çeviremeyecektir. Ortaklardan birinin elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevrilmesi için sulh hukuk mahkemesinde dava açması gerekir.

Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi davası nerede açılır? Yetkili mahkeme, mülkiyetin konusu taşınmaz ise taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi davasını bir veya birkaç ortak diğer ortaklara karşı açacaktır. Hakim açılan bu davada davalılara belirlediği süre içinde varsa itirazlarını bildirmelerini içeren ihtarlı davetiye ile davet edecektir. Davalılar elbirliği mülkiyetinin devamının haklı olduğunu gösteren bir itiraz ileri sürmemişler ise veya diğer ortaklardan biri paylaşma davası açmadığı takdirde hakim, dava konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verecektir. Davayı açan avukatın davalılara usule uygun ihtarlı davetiyenin tebliğ edilip edilmediğini kontrol etmesi, usule aykırı tebliğ var ise talep ederek yeniden tebliğin yapılmasını sağlaması gerekir. İhtarlı davetiyenin tebliğ edilmesinden maksat; tarafların davadan haberdar olmaları ve kanunun kendilerine verdiği itiraz hakkını kullanabilmeleridir. Tebligatlardan biri bile usule aykırı yapılmış ise; davalılardan biri istinaf ettiğinde ilk derece mahkemesi kararı bu nedenle bozulacaktır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2018/4363 E. - 2021/3137 K. Sayılı ilamında görüldüğü üzere; “… Kabule göre; davalılardan …’a TMK’nın 644. maddesinde öngörülen şerhi içeren davetiye tebliğ edilmediği, davalılardan … ve …’a ise ilk seferde doğrudan adres kayıt sistemindeki adreslerine Tebligat Kanunu’nun 21/2. maddesine göre tebliğ edildikleri ve usulüne uygun olmadıkları, anlaşılmıştır. 7201 sayılı Tebligat Kanununda 6099 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikler de nazara alınarak Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesi gereğince ihtaratlı dava dilekçesi adı geçen davalılara tebliğ edildikten sonra, işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken bu hususun göz ardı edilmesi de doğru olmamıştır.” davalılara usulüne uygun davetiye tebliğ edilmeden adres kayıt sisteminde yer alan adreslerine Tebligat Kanunu’nun 21-2 maddesine göre şerhli davetiye tebliğ edilmesinin kanuna aykırı olduğundan usulsüz tebligat yapılması nedeniyle ilk derece mahkemesinin kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Bu davada hakim hüküm fıkrasını yazdırırken veraset ilamındaki paylara atıfla yetinerek karar verirse yanlış karar vermiş olacaktır. Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi davasının sonunda hakim, infazda tereddüt bırakmayacak şekilde her paydaşın payını ayrı ayrı göstermesi gerekir.

İnternet ortamından indirilen dava dilekçeleri ile bir yere kadar gelinebilir ancak gayrimenkul hukukunda uzman bir avukat yardımı ile yol almak ve bu süreci tamamlamak emek ve zamandan tasarruf sağladığı gibi aynı zamanda telafisi mümkün olmayacak hak kayıplarının da önlenmesini sağlayacaktır. Avukat dava açmakla görevini tamamlamış olmayacak, davanın sonuna kadar takip edip, davanın sonunda verilen hükmün infazında tereddüt bırakılmayacak şekilde olabilmesi için kontrol görevini yerine getirecek, gerektiğinde hakimden talep ederek doğru kararın verilmesine yardımcı olacaktır.