İhya; hukuk sistemimizde, genel olarak üzerinde ekim- dikim yapılamayan tarım arazisi vasfı taşımayan tespit döneminde tapulama dışı bırakılan yerlerin zilyedi tarafından tarım arazisi haline getirilmesi olarak anlaşılmaktadır.

Arapça kökenli İhya sözcüğü; konuşma dilinde ve sözlükte genel olarak, “diriltme”, “canlandırma”, “diri kılma”, “yeniden hayat verme”, anlamına gelen bir kavramdır.

İmar -ihya'nın temeli 3402 sayılı kadastro kanunun 17. Maddesine dayanmakta ve 14. Maddeye atıf yapılarak genel şartlar oluşturulmuştur.

3402 sayılı Kadastro Kanunun “İhya edilen taşınmaz mallar” başlıklı 17. maddesine göre; “Orman sayılmayan Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziden, masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hale getirilen taşınmaz mallar 14 üncü maddedeki şartlar mevcut ise imar ve ihya edenler veya halefleri adına, aksi takdirde hazine adına tespit edilir. İl, ilçe ve kasabaların imar planının kapsadığı alanlarda kalan taşınmaz mallarda bu hüküm uygulanmaz.” Şeklindeki madde hükmünden de anlaşılacağı üzere imar ihyanın başlıca koşulları sayılmıştır.

Bu koşullar öncelikle ihya edilecek arazinin Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup kamu hizmetine tahsis edilmemiş olması gerekmekte, söz konusu alanın masraf ve emek sarf edilerek tarım arazisi haline getirilmesi ile davasız ve aralıksız olarak 20 yıllık zilyetlik şartı aranmaktadır.

Söz konusu 20 yıllık zilyetlik süresi imar ve ihya çalışmalarının bittiği an başlar. Ve bu sürenin kesintisiz olması yani yirmi yıllık süre zarfında başkaca gerçek ve tüzel kişiler tarafından zilyet olunan arazi üzerinde bir hak iddiasının bulunmaması gerekir.

Yukarıda bahsi geçen “davasız, aralıksız” ifadesi önem arz etmektedir. Zira, olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için; öngörülen yirmi yıllık sürede dava açılmamış olması gerekir. Taşınmazın zilyetliğinin kendisine ait olduğunu iddia eden gerçek veya tüzel bir kişinin varlığı halinde ve bu kişinin dava açması durumunda zilyetlik süresi kesilir. Çekişme ortadan kalktığı anda 20 yıllık süre yeniden başlar. Yirmi yıllık süre dolmadan zilyet; dava açması ve süre dolmadığı gerekçesiyle tescil davası reddedilse dahi, YİBBGK’nin 19.01.2007 gün ve 1/1 İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; reddedilen kararın kesinleştiği tarihten itibaren yeniden yirmi yıllık sürenin geçmesi gerekir.

Üzerinde durulması gereken hususlardan biri de zilyetliğin geçici kaybıdır. Zilyetliğin geçici kaybı durumunda zamanaşımı süresi işlemeye devam eder. Özü itibariyle zilyetliğin geçici kaybı, zilyetliğin kaybı olarak değerlendirilmemelidir. Zilyetlikten yararlanma şartını taşıyan her zilyet kendisinden önceki zilyedin işlemiş süresini kendi zilyetlik süresine ekleyebilecektir.

Öte yandan ilgili arazinin ormanlık veya makilik olması ve bu tarıma elvereişli hale getitilmesi durumunda ihyadan söz edilemeyeceği açıktır. Ancak çalılık, fundalık ve sazlık olarak orman alanı dışında bırakılan araziler açısından zilyet lehine imar ve ihyadan bahsedilebilir.

Arazideki taşların temizlenmesi veya araziye toprak getirilmesi de ihya olarak kabul edilmemekte kaldı ki traktörle her sürüşte tarımı engelleyecek şekilde taş çıkmasıda ihyanın tamamlandığını göstermemektedir.

Örneğin yabani zeytinliklerin veya ormanlık vasfı olmayan başkaca yabani ağaçların imar-ıslah edilerek ürün veren bahçeler haline getirilmesi bu anlamda ihya sayılır. Buna karşılık, daha önce tarım toprağı olduğu halde üzerinde üretim yapılmayan bir yer üzerinde salt tarımsal faaliyete başlanması, kanal açılarak nehir yatağının değiştirilmesi ve nehir yatağından ortaya çıkan bir yerin doğrudan doğruya tarım arazisi şeklinde tasarruf edilmiş olması, sadece ham toprağın sürülerek tarla haline getirilmesi veya yerli toprağın başka yerden getirilen toprakla verim kabiliyetinin artırılması, arazi temizlenip düzeltildikten sonra üzerine ev yapılması, kayalık bir yerin oyularak ambar haline getirilmesi hukuki açıdan ihya sayılmaz

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2003/122 K: 2003/107 T: 26.02.2003

Davacının satın aldıktan sonra taşınmazı toprak taşımak suretiyle doldurduğu, iş makineleriyle düzelttiği, tarıma elverişli kültür arazisi haline getirdiği bilirkişi ve tanıklarca bildirilmiştir. Halen kuzeyde ve güneyde devam eden aktif dere yatağının çekişmeli yerde genişlemesi ve suyun dağılması nedeniyle toprak taşımak suretiyle doldurulması, düzeltilmesi, aktif dere yatağı olmaktan çıktığını göstermeyeceği için imar, ihya ve zilyetlik nedeniyle edinilmesini mümkün kılamaz.

Yine il, ilçe ve kasabaların imar alanlarında kalan bölümler her ne kadar zilyetlik şartını ve tarıma elverişli arazi haline getirme şartları sağlansa da bu alanlar hakkında imar ve ihyadan söz edilemez.

3402 sayılı kadastro kanunu 17. maddede, imar ve ihya yoluyla edinilebilecek taşınmazların yüzölçümü ile ilgili açık bir hükme yer verilmemiştir. Ancak maddenin atfında 14. maddedeki şartların gerçekleşmiş bulunması arandığına göre, aynı çalışma alanında sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüm sınırının bu tür iktisaplarda da geçerliği söz konusu olması gerekmektedir. Nitekim Taşınmaz Malların Sınırlandırma, Tespit ve Kontrol işleri Hakkındaki Yönetmeliğin 13/2 maddesinde, bu yolla belgesiz olarak edinilecek taşınmazların bir çalışma alanı içindeki yüzölçümünün sulu arazide 40, kuru arazide 100 dönümü geçemeyeceğine değinilmiştir. Aynı durum yargıtay içtihadında da değinilmiş her ne kadar 3402 sayılı kanunun 17 . Maddesinde değinilmese de gerek yönetmelik gerekse yargıtay uygulamaları neticesinde söz konusu ölçüler pratikte ve teoride yer bulmuştur.

Zilyedin aynı çalışma alanı içinde kazanabileceği miktar sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönümü geçemeyecektir. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2018/5780 E., 2019/6258 K).

Ancak bir zilyet belli parçalar halinde birden fazla alanı ihya ederek diğer şartları da taşıması durumunda imar ihya neticesinde ihya ettiği zilyetliğindeki araziyi tapu siciline tescil ettirebilecektir.

Zilyet araziyi kadastrodan önce ihya ettiğini ve yirmi yıllık sürenin geçtiğini iddia etmesi durumunda kadastro tarafından sürenin kesildiği kabul edilmektedir. Bu durumda Kadastrodan önceki nedenlere dayanılarak açılan ihyaya dayalı tescil davası, kadastro itiraz süresi olan 10 yıllık hak düşürücü süre içinde açılması ve 20 yıllık sürenin kadastro tespit tarihine kadar tamamlanması gerekir.

Ancak dava Kadastrodan sonraki nedenlere dayanılmakta ise ,sırf zilyetlikle dava açılamaz. Hem ihyanın ve hem de 20 yıllık zilyetliğin kadastro tespit tarihinden sonra olduğunu davacı tarafından ispatlanması gerekir.

Son olarak imar ve ihya nedeni ile tapu iptali ve tescili davalarında yargı yolunu belirlememiz gerekir. İlgili davada adli yargının görev alanına giren dava olduğundan HMK’nın 2. Maddesi uyarınca Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Yetki bakımından ise taşınmazın aynına ilişkin bu davalarda yine HMK’nın 12. Maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

İmar ihya nedeni ile açılacak davalarda dava değeri taşınmazın davanın açıldığı tarihteki değeri olduğu kabul edilse de belirsiz alacak davası olarak açılabilmektedir . Zira bu davaların hukuki boyutuna baktığımızda taşınmaz değerinin belirlenebilmesi için taşınmaza değer biçme işinin özel ve teknik bilgiyi gerektirdiği bu durumda davacının da dava öncesi taşınmaz değerini bilme imkanı bulunmadığı açıktır.

İmar ihya nedeni ile açılacak tapu iptali ve tescili davalarında hükmedilecek harç ve vekalet ücretinin belirlenmesinde ikili ayrıma gidilmiştir. Harç noktasında nispi tarife üzerinden harç alınırken vekalet ücreti yönünden ise maktu vekalet ücretine hükmedilmektedir. (Yargıtay 16.HD 2004/262 E, 2004/1192 K)