Kira bedelinin uyarlanması, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 138 kapsamında yer alan düzenlemeye dayanmakta olup ilgili hüküm aşağıdaki gibidir:

“MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

1. Sözleşmenin Uyarlanmasını İsteme Hakkı

TBK m. 138 hükmüne göre, sözleşmenin akdedildiği sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenemeyen olağanüstü bir durumun sözleşme kapsamında edim yükümlülüğü bulunan borçludan kaynaklanmaması, bu durumun edimin ifa edilmesinin istenilmesini dürüstlük kuralına aykırı düşecek şekilde borçlu aleyhine değiştirmesi ve borçlu tarafından edimin ifa edilmemiş veya ihtirazi kayıt ile ifa edilmiş olması hallerinde sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması talep edilebilir.

YARGITAY 3. HD. 2020/2910 E. 2020/6680 K. 17.11.2020 KT.

“Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK’nun yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında, “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” şeklinde düzenlenerek mevzuatımıza girmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "işlem temelinin çökmesi"ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır.”

Bu düzenleme, kira sözleşmeleri bakımından da uygulama alanı bulmaktadır. Zira taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesi ile yıllarca devam eden bir hukuki ilişki söz konusu olabilmekte ve bu minvalde yıllar içerisinde değişen piyasa şartları, ekonomik ve finansal koşullara dayalı olarak kira sözleşmesinin taraflarından birisi için edimin ifası aşırı ölçüde güçleşebilmektedir.

Ancak Yargıtay’ın konut ve çatılı işyerine dair kira sözleşmeleri bakımından TBK m. 344 kapsamında yer verilen kira bedelinin tespitine ilişkin düzenlemeye dayalı olarak beş yıllık süre şartı ile kira bedelinin tespiti davası açılması gerektiği ifade eden içtihadı bulunmaktadır.

YARGITAY 3. HD. 2023/2580 E. 2024/792 K. 27.02.2024 KT.

“Kira sözleşmesinde 6098 sayılı TBK öncesinde 818 sayılı Borçlar Kanunun kira hükümleriyle 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun temel mevzuat olarak uygulanmıştır. Yeni TBK 'da bu her iki kanun tek metin olarak birleştirilerek önceki dönemdeki Yargıtay içtihatlarının bir kısmı kanun metni haline getirilmiştir. TBK düzenlemesinde konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesinin sürekli borç doğuran sözleşme olma niteliği dikkate alınarak mevcut koşulların daha sonradan taraflardan biri aleyhine edimin ifasını güçleştirecek şekilde değişmesi halinde kira bedelinin değişen koşullara göre tespiti ile uyarlanmasında esas belirleyici unsur olan kısa süreli , uzun süreli ve belirsiz süreli kiralama ayrım kaldırılarak ilk yıl sonrasındaki yenilenen kira dönemlerinde taraflar arasında geçerli olacak kiranın belirlenmesinin usulü TBK m.345, esası ise TBK m.344 ile düzenlenmiştir. TBK 'nun 344/1 maddesinde ilk yıl sonrası dört kira dönemi için sözleşme taraflarının yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı ve bu kuralın bir yıl ve bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerine de uygulanacağı düzenlenmiştir. Taraflarca kira artış oranına ilişkin bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin ise hakim tarafından ortalama TÜFE değişim oranı , kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceği hüküm altına alınmıştır. Bu düzenlemeyle artık ilk yıl sonrası yeni dönem kiraların belirlenmesinde kısa süreli kiralarda " tespit davası ", üç ve daha uzun süreli kiralar içinse "uyarlama" davasının açılması gerektiğine ilişkin Yargıtay İçtihatlarının uygulama kabiliyeti kalmamıştır. Kira sözleşme süresinin kısa veya uzun süreli veya belirsiz süreli olmasının bu yeni düzenlemeye (TBK hükümlerine) göre kira belirlemesinde aralarında bir fark kalmamış olup sözleşmenin kurulması sonrasında ekonomik faktörlerdeki olumlu veya olumsuz değişiklikler ile rayiç kira artışları ve kiralananın durumuna ilişkin müspet veya menfi değişimlerin açılacak kira belirleme talepli davada değerlendirileceği TBK m.344 düzenlemesinde belirtilmiştir. Bu hüküm özel bir uyarlama hükmü niteliğinde olup yeni dönemde fiyat artışlarına bağlı enflasyon, fiyat endeksindeki artışlar, paranın satın alma gücünde meydana gelen değişimleri de kapsamına aldığından bu sebeplerin varlığı halinde kiranın belirlenmesinde genel uyarlama hükmü olan TBK m. 138 değil daha özel bir düzenleme olan 344 üncü maddesinin uygulanması gerekir.”

Bunun yanında, COVID-19 salgını kapsamındaki idari tedbirlere dayalı olarak düğün salonu olarak işletilen ve çatılı işyeri niteliğinde olan kiralanan için akdedilen kira sözleşmesinin COVID-19 salgını kapsamındaki idari tedbirlere dayalı olarak kiracı aleyhine meydana gelen olağanüstü şartlar sebebiyle kiracı tarafından talep edilen kira bedelinin uyarlanması isteminin kabul edilmesi gerektiğini ifade eden içtihadı da bulunmaktadır.

YARGITAY 3. HD. 2022/2200 E. 2022/8401 K.  01.11.2022 KT.

“…davacı kiracı, Covid-19 salgın hastalığının önlenmesi için alınan idari tedbirler sonucunda düğün salonu olarak işlettiği kiralananı tam ve verimli olarak kullanamaması nedeniyle ödediği kira bedelinin uyarlanmasını talep etmektedir. Yaşanan bu salgın nedeniyle, davacının da faaliyet gösterdiği düğün salonu işletmeciliği sektöründe faaliyetlerin sınırlandırılmasına ilişkin idarece çeşitli önlemler alınmıştır. Alınan bu önlemler, salgın hastalık öncesine göre davacı kiracının kira bedelini ödeme yükümlüğünü zorlaştırmış, eş söyleyişle sözleşmenin ifasını dürüstlük kurallarına aykırı düşecek şekilde etkilemiştir.

Hal böyle olunca, Bölge Adliye Mahkemesince; kira sözleşmesinde yer alan, kiraya verenin, kiralananı sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacına elverişli halde bulundurmasa dahi her durumda kiracının kira bedelini ödeme borcunu tam olarak yerine getirmekle yükümlü olduğuna dair hükümlerin geçersiz olduğu; Covid-19 salgın hastalığı sebebiyle alınan idari yasak ve tedbirlerin etkin olduğu dönemle sınırlı olmak üzere, davacı kiracının 6098 sayılı Kanun'un 138. maddesi uyarınca uyarlamaya dayalı olarak kira bedelinin tenzili talepli dava açmakta haklı bulunduğu gözetilmek suretiyle, istinaf incelemesinin gerçekleştirilmesi gerekirken; yanılgılı değerlendirme ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak davanın tümden reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”

2. Sözleşmeden Dönme ve Sözleşmeyi Feshetme Hakkı

TBK m. 138 hükmünde, sözleşmenin yeni şartlara uyarlanmasının mümkün olmadığı durumlarda sözleşmeden dönme ve sözleşmeyi feshetme hakkı düzenlenmiştir:

“…borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

Buna göre, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasının mümkün olmaması durumunda borçlu sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Ancak sürekli edimli sözleşmelerde dönme hakkının yerine kural olarak fesih hakkı kullanılır.

Kira sözleşmesi, niteliği itibariyle sürekli edimli bir sözleşmedir. Bu kapsamda, kira sözleşmesi bakımından kural olarak sözleşmeden dönme hakkının yerine sözleşmenin feshi hakkı kullanılır. Ancak bu hakkın kullanımı için de yukarıda yer verilen uyarlama koşullarının sağlanmış olması gerekmektedir. Keza konumuza ilişkin fesih hakkı, yalnızca uyarlamanın mümkün olmadığı durumlarda söz konusu olabilmektedir.